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房价冲顶10万元/平方米 门头沟成最热新城
2022-10-02

沿着阜石路一路向西,很快就能到达门头沟,虽然这里是北京少数几个至今未开通城际轨道交通的远郊区,但丝毫不影响门头沟在北京楼市中的地位。就是在这几年前还是连片村落的地方,而今不但各个新盘项目林立,更是搅动着整个京城的土地市场,众多房企纷纷抢滩、不惜“一掷万金”。

几天前,2月26日,闽系房企中骏置业以39.48亿元,配建5万平米公租房,战胜了万科、绿城、首创等多家房企,竞得门头沟区龙泉镇MC00-0003-0026等地块,溢价率50%,据业内人士计算,剔除无偿还建设的安置房和商业之外,纯商品住宅部分实际楼面价高达4.1万元/平方米。至此,仅在门头沟区域已经汇集了保利、电建、融创、绿城、金地、远洋、华润、华远等十余家大型房企。

“虽然竞争更加激烈,但几家一起做,肯定比一家单做要好。”在远洋新天地一位负责人表示,包括远洋在内,多家房企仍将对门头沟保持关注,这将带动门头沟板块在未来北京楼市格局中凸起。

3个月,门头沟楼面价涨了8000元/平方米

“知道很多开发商都看好门头沟,但没想到会涨得那么高。”近日,一位参与了几天前门头沟地块竞价的国企开发商这样说。当时有十几家房企参与了竞拍,绿城住总联合体、融创、首创、首开、金地 中建联合体、绿地、碧桂园、万科和中铁建与平安的联合体,都是重量级买家。但最后,地块却出人意料地被中骏置业以39.48亿元,配建5万平米公租房购得。据业内人士计算,剔除无偿还建设的安置房和商业之外,纯商品住宅部分实际楼面价高达4.1万元/平方米,业内预计未来楼盘售价,每平方米会突破10万元。

据中骏置业证实,公司测得该地块楼面价约每平米4万元左右。中骏置业副总裁李维在也表示,该宗地价格在合理的预算内。虽然有配建公租房,但公司会在产品方面寻求创新。

而据北京青年报记者了解,在此次土地拍卖前,门头沟单价地王由中交绿城联合体夺得。去年11月18日,中交绿城联合体以57亿元的总价拿下门头沟6020地块,该宗地楼面价已达3.32万/平方米。没想到的是,这顶区域地王的帽子只戴了三个月即易主他人。并且楼面价轻易上涨了8000元/平方米。

为何连轨道交通都没有的门头沟这么火?土地供应尤其是住宅用地稀少是一个关键原因。

资料显示,历年来门头沟区土地出让数量有限,2006-2015年十年间住宅用地仅仅出让20宗,物以稀为贵,2014年,门头沟商品住宅的整体均价水平拉高到32653 元/平方米,并在2015年持续保持高位,达到32775元/平方米,在北京16个区县当中排名第7,仅次于城6区,在各郊区县当中排名首位。

这样的升值幅度也催生了房企对门头沟板块的热情。此次中骏购得的门头沟新地王经过了76轮竞拍,在很快达到上限价格后,通过更多地配建公租房,才打败了8个对手。

门头沟成新的战场 品牌房企“群雄逐鹿”

如今门头沟土地都这么火,但 这种质变实际是最近两三年才发生的。其发展轨迹,可能会和2010年-2011年的房山楼市大发展类似,让门头沟从边缘区域一跃成为品牌房企群雄逐鹿的热门区域。区域热度和项目间的激烈竞争甚至有赶超大兴、房山的势头,成为品牌房逐鹿的新战场。

2011年以前,门头沟楼市一直比较沉寂,鲜有品牌房企进入,区域内同时销售的商品住宅项目很少超过2个,类似京汉铂寓这样的项目,基本都是被门头沟区域内的购房人消化掉。但在2011年以后,丽景长安、华润·润西山等多个改善型项目的开盘,吸引了包括海淀、石景山在内的京西购房人,门头沟在售项目也逐渐维持在5个左右。到了2016年,门头沟楼市预计将有十余个品牌房企打造的新盘推盘,形成群雄逐鹿之势。

并且,由于自然环境优越,门头沟区域在售住宅项目,大多以大户型的改善型项目为主,主力像西山艺境、西山御园、丽景长安等都是如此。

金地旗下项目西山艺境项目负责人表示,项目推出的100多套洋房产品,以120-165平方米三居为主,售价35000元/平方米。此外还推出了40多套别墅产品,单价在60000元/平方米左右。

华润·润西山项目策划人员表示,华润·润西山项目A-东区还有叠拼待售,共100套房源,户型为337-440平方米。另外,半山墅王双拼联排产品也在售,户型为450-550平米,赠送70-150平米花园。

据了解,丽景长安项目二期6号楼在售,户型为137平方米三居和155平方米四居,均价36000元/平米。

不难看出,改善型需求占了门头沟楼市的绝大比重,而中骏获得的新地王和去年绿城中交的地王项目都将打造成改善型甚至高端产品,在拉升门头沟区域价值的同时,必将带来更加激烈的竞争。

高地价下仍有捡漏机会 商住楼竞争同样惨烈

虽然门头沟地价已经飙升至4万元,但欣喜的是,区域内仍有低价捡漏的机会。

与动辄三万多的在售项目相比,门头沟区域还有两个对外销售的自住房项目,价格都在2.2万元/平方米,户型也是较小的两居室。其中,保利首开·四季怡园 自住房一期剩余房源已于2016年1月9日9:00开始,统一对外进行销售,剩余可售房源为69-76平方米两居,87-89平方米三居,均价22000元/平方米。而北京城建·上悦居剩余房源也已于2016年1月9日9:00开始,统一对外进行销售,剩余可售房源75-76平方米两居和89平方米三居,均价也是22000元/平方米。这两个对外销售的自住房项目,也是门头沟在售住宅项目的最低价。

除此之外,低总价的商住楼也是刚需购房人的重点选择。由于门头沟位于规划中的WSD(西部服务区)区域内,不少土地供应都是商业用地,除了商住产品和写字楼之外,房企也没有打造普通住宅项目的选项。

整个门头沟区域,在售的小户型项目,大多都是商住产品。例如中昂时代广场、鸿坤·七星长安、融创·西长安壹号、远洋新天地、华远华中心等。这些项目多主打商住LOFT,总价也都在百万元左右。像远洋新天地,总价135万,主打60平方米以下的小户型。

但由于产品总价定位类似,户型也相差不大,导致彼此间的竞争非常激烈,亚豪机构市场总监郭毅表示,一些房企通过各种方式作出差异化。像华远华中心联合360推出智能家装;远洋新天地主打社区商业等,都是房企力求突围的尝试。

房企看好门头沟对接京西升级需求

之所以房企和购房人日渐看好门头沟,很重要的原因就是门头沟承接了京西购房人改善升级置业的要求。

北青报记者从北京市规划委员会网站看到,门头沟被定义为“生态涵养区”。 实际上,作为京西楼市的重要组成部分,背靠西山的门头沟有宜居的生活环境、便捷的轨道交通以及未来世界级配套设施等众多利好正加速释放,并得到了绝大多数品牌房企的高度认可。

不仅如此,在优势政策的保驾护航之下,昔日交通闭塞的门头沟已焕然一新,而今莲石路、阜石路等多条城市快速路直通北京城中心,将门头沟城区与京城各大板块紧密相连。再加上即将动工的长安街西延线、预计2015年底投入使用的轨道交通S1线,快捷已经成为门头沟新兴名片。随着多元立体交通网络的逐渐成型,门头沟新城已经成为北京交通最为便捷的新城之一。

与通州、顺义、昌平等区域楼市相比,近年来,门头沟楼市供应严重不足,而今,随着华润、住总、金地、融创、华远等品牌房企的强势抢滩,区域楼市长期供应不足局面有望大幅改观。郭毅认为:“更重要的是,品牌房企高价夺地,将全面带热门头沟楼市,使区域价值进入爆发期。”

此外,包括远洋、融创、中骏等企业人士都表示看好门头沟的前景,而拥有开发高端产品经验的房企进入后,恰好可以对接京西改善置业者的升级需求。郭毅也认为,新财富阶层的居住需求不断改变,对高端产品的空间、功能也有更高的期待。从产品层面来说,新项目将对高端置业群体的居住要求理解更深。

文/本报记者 李桁

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